Обвал цен на рынке недвижимости закончился. Время покупать: скоро квартиры подорожают

«Еще в октябре мне говорили, что весной я буду раздавать квартиры бесплатно», - говорит директор компании «Русская недвижимость» Игорь Горских. Тогда, осенью, банки перестали выдавать ипотеку, и риэлторы совсем пали духом - больше трети своей недвижимости они продавали в кредит. Потом началась девальвация, и спрос совсем упал. Тут уже занервничали строители. И теперь в Ассоциации строителей России пугают: скоро пойдет волна банкротств строительных компаний, а затем и новые обманутые дольщики появятся.

Ассоциация строителей предложила спасительный план: снизить застройщикам НДС, а часть пенсионных накоплений и Фонда будущих поколений направить на поддержку отрасли. В правительстве, разумеется, сказали «нет». Правительство действует в соответствии с другим планом, более реалистичным: увеличить выкуп социального жилья для ветеранов и военных, предоставить всем желающим годовые каникулы по ипотеке и поднять налоговый вычет при покупке квартир.

На эти меры Владимир Путин обещал потратить огромную сумму - больше 400 млрд рублей. Еще 60 млрд получит Агентство ипотечного кредитования - эти деньги пойдут на снижение ипотечных ставок. Сейчас ставка 20%, и по ней «ни один нормальный человек ипотеку брать не будет», признал в конце апреля Дмитрий Медведев. Он уверял, что таким образом можно будет сбить ставки до 14–15%.

Итак, правительство стимулирует спрос. Если будут покупать квартиры, застройщики начнут строить, на рынке вырастет предложение и так далее - отрасль оживет. Казалось бы, с предложением все и так хорошо: за первые три месяца года в стране построено 10,4 млн кв. м нового жилья, это на 2,4% больше, чем год назад.

Но это «технический всплеск», объясняют эксперты. «Достраивали все, что начали в прошлом году. А нового жилья не строили», - говорит вице-президент Blackwood по стратегическому развитию Михаил Гец. Сданных метров много, а объем строительных работ, по данным Росстата, в начале года уже сократился на 20% по сравнению с тем же периодом прошлого года. «Задела у нас нет. К концу года компании все достроят, и вот тогда объемы ввода нового жилья сократятся вдвое», - прогнозирует первый вице-президент компании «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский.

Это означает две вещи. Во-первых, спад в строительстве, а это главный локомотив промышленности, может существенно замедлить экономику. По расчетам Центра макроэкономического анализа и прогнозирования (ЦМАКП), падение темпов строительства на 1% замедляет промышленный рост на 0,19%. Двукратный же спад, о котором говорит Гороховский, приведет, если верить формуле мультипликатора, которую разработал ЦМАКП, к почти 10-процентному падению промпроизводства. Так что Владимир Путин не случайно выделяет отрасли гигантский антикризисный пакет.

Во-вторых (и это важно уже для потребителей), из-за сокращения строительства вскоре опять начнут расти цены. У экспертов вывод один: рынок недвижимости достиг дна. Ведь не только предложение сократится - еще и спрос вырастет. Он уже растет: многие из тех, кто раньше зарабатывал на девальвации, теперь снова покупают квартиры. Те, кто на валютном рынке не спекулировал, тоже предпочитают вкладываться в недвижимость. Риелторы все как один говорят, что психологический барьер пройден - люди привыкли к кризису и уже меньше боятся инвестировать и покупать.

Дно на сегодняшнем рынке недвижимости - это $4200–4300 за кв. м в столице, примерно на 30% дешевле, чем до кризиса, говорит Олег Репченко из аналитического портала IRN. «В Марьино “однушка” раньше стоила 6,2 млн рублей, сейчас - 4,5 млн рублей», - рассказывает генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. Квартиры, за которые просят меньше, чем в среднем в этом сегменте, которые предлагаются дешевле средней цены в своем сегменте, раскупаются моментально. «У нас растет число обращений, через 1,5–2 месяца это должно привести к росту сделок», - радуется Шленов.

Строители тоже считают, что дно пройдено. Горский из «Русской недвижимости» строит дешевые коттеджи в 70–80 км от Москвы. Дом на три комнаты площадью 67 кв. м с маленьким участком он продает за 2,2–2,5 млн рублей. Летом прошлого года он продавал по 30 таких домов в месяц, сейчас продал только десять. Но он рад - еще в начале года продажи были практически на нуле. И он тоже советует покупать как можно быстрее: рост цен на жилье неизбежен.

Торговля недвижимостью оживает не только в экономклассе. Потихоньку находятся покупатели и на дорогие загородные дома. «В феврале у нас резко вырос объем продаж, хотя все равно это в два раза меньше, чем год назад», - рассказывает председатель совета директоров RODEX Group Антон Данилов-Данильян. Сейчас его компания продает по 20 коттеджей в месяц - по 12,5 млн рублей каждый.

А в Питере в феврале был поставлен местный «кризисный рекорд»: квартира на Крестовском острове ушла за 200 млн рублей. Таких сделок в городе не видели уже год, говорит Леонид Рысев, глава питерской компании «Элитные квартиры». Он утверждает, что долларовые цены на дорогое жилье в Петербурге упали на 45%. «Те, кто это заметил - а ценники, как правило, в рублях - уже задумываются о покупке», - уверяет Рысев.

В первую очередь задумываются те, кто уже сегодня может взять ипотечный кредит. Конечно, таких людей пока немного. Станислав, топ-менеджер крупной финансовой компании, недавно смог получить ипотеку на 6 млн рублей. Ему удалось оформить ее в считанные дни: даже сейчас Станислав получает больше $20 000, а таким заемщикам банки верят и несмотря на кризис. Двухкомнатную квартиру в комплексе «Гранд-парк» он купил для родителей своей жены.

Пять лет назад Станислав уже покупал там квартиру - для себя. Тогда он взял кредит под 15% годовых. Сейчас, несмотря на кризис, удалось взять в долг по более низкой ставке - 12% в рублях. Станислав уверен, что все рассчитал правильно: «С начала кризиса прошло более полугода, и те заемщики, которые не могут тянуть ипотеку, продают квартиры. Так что на рынке сейчас максимум предложения при минимуме цены». Цена может еще немного упасть, но такого выбора уже не будет, уверен он.

Если сработает антикризисный план правительства, ипотечный кредит под 12–15% станет доступен всем желающим. Но сработает ли? Так, четверть из обещанных правительством средств должны пойти из госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ». На минувшей неделе Генеральная прокуратура отчиталась об итогах проверки фонда. По мнению прокуроров, фонд «расточительно расходовал бюджетные средства», проще говоря, транжирил их. На оплату труда сотрудников в 2008 году - а их в штате госкорпорации всего 97 человек - потрачено почти четверть миллиарда рублей. Это около 200 000 рублей в месяц на брата. Столько же в сумме тратили в прошлом году на своих сотрудников Роснедра, Росархив, Роспатент, Росинформтехнология и Роскартография вместе взятые, заявляют в прокуратуре.

"Newsweek" 27 апреля 2009г. стр.26 - 27
"Newsweek" 27 апреля 2009г. стр.28