Новости недвижимости

Новости ипотеки

Новости по проектам

Аналитика

Обзор прессы

Как полагают специалисты, строительная отрасль Обнинска уже начинает выбираться из кризиса

Точную дату начала мирового финансового кризиса не назовет никто — но отсчитывают его со дня крушения империи Lehman Brothers в середине сентября прошлого года. До нашего же региона тревожное дыхание кризиса дошло несколько позже, и ознаменовал его, как ни странно… октябрьский консультативный совет при губернаторе области по доступному жилью. Именно тогда прозвучали неприятные цифры: жилья в Обнинске будет введено в строй вчетверо меньше, чем запланировано на 2008 год — вместо 100 тысяч квадратов всего 27. Строительная индустрия региона первой приняла на себя кризисный удар ровно год назад…

Неуд за прогноз

Октябрь 2008-го. На строительном рынке — уныние. Все крупные девелоперы — у края обвала. Особенность крупных корпораций — в умелом и постоянном использовании кредитных ресурсов. А только за месяц кредитные ставки взлетели с 10-14% годовых до 25% и выше. Между тем квадратные метры перестали быть инвестиционным инструментом: ни обычные люди, ни компании не стремятся больше вкладываться в их строительство с целью последующей перепродажи и получения дохода. Наконец, резко съежилась прослойка людей, готовых приобретать жилье для себя: и ипотеку взять гораздо проблемней, и что будет с личными доходами, не слишком понятно — разговоры о повсеместном сокращении кадров. Коллапс. Строительный конец света, не иначе.

О чем тогда, кстати, говорили аналитики? Попытаемся вспомнить. Они говорили, что мыльный пузырь недвижимости наконец-то лопнул, что цены на жилье не сегодня — завтра обвалятся, назывались даже цифры — около 25-30 тыс. руб. за квадрат. И ссылались при этом аналитики на удешевление стройматериалов и уменьшение платежеспособного спроса.

Ну и как, оправдались такие прогнозы? Что-то не получается найти жилье по 25 тыс. за квадрат. На этой неделе губернатор Анатолий Артамонов о региональном рынке недвижимости сказал буквально следующее: «Цены упали совсем немного, но остановился спрос». Еще два-три месяца назад он призывал граждан покупать жилье по сегодняшним ценам — «ниже они уже не будут». Не вняли. Как вдруг Министерство регионального развития РФ в четвертом квартале резко снизило максимальную стоимость, по которой государство будет выкупать у застройщиков жилье для социальных нужд, — с 41,95 тыс. руб. до 30 тыс. С чего это? «Я сам поехал в Минэкономразвития и попросил об этом», — признается губернатор. Так он надеется подтолкнуть строительный рынок.

Но экономика упряма и директивами ее не подправишь. В среднем год назад рыночные цены на обнинскую недвижимость составляли 63-70 тыс. руб. за квадрат, сегодня они снизились — опять же, в среднем — до 55-60 тыс. Пока речи о 25-30 тысячах на рынке и близко не идет.

К слову, ровно год назад мы предложили участникам обнинского строительного рынка недвижимости, компаниям-застройщикам выступить в народной газете со своей оценкой ситуации. Вопреки прогнозам маститых аналитиков они в один голос заявили: масштабного падения цен на строящееся жилье не будет. Куда более вероятен другой сценарий: компании-девелоперы свернут масштабы своего строительства, сохранив при этом довольно высокий ценовой уровень — экономика строительства не позволяет «упасть» значительно. В условиях недоступных кредитов и отсутствия значительного потока денег от населения, утверждали застройщики, только такое развитие событий и возможно. Именно этот сценарий с точностью до мелочей и был проигран в минувшем году.

Сегодняшний диагноз

Октябрь 2009-го. Если сравнить настроения застройщиков нынешние и годичной давности, лучше всего подойдет метафора «небо и земля». Девелоперы говорят: рынок оживился. Впрочем, они не строят иллюзий и не ставят планки прошлых темпов возведения жилья. Хотя статистика довольно оптимистична.

В 2009 году в Обнинске введут в эксплуатацию два многоквартирных дома. Это дом в 38 мкр. на 180 квартир площадью более 13,5 тыс. кв. м (застройщик «ПИК-Запад») и дом на пересечении улиц Белкинская и Ленина на 224 квартиры общей площадью почти 13,2 тыс. кв. м (застройщик «СМУ «Мособлстрой»). Кроме того, планируется ввод около 8,5 тыс. кв. м индивидуального жилья. Здесь география шире — поселки Мирный, Обнинское, Белкино и т.д. Для сравнения: в 2006 году ввели чуть более 31 тыс. кв.м, в 2007-м — порядка 76,5 тыс.кв.м, в прошлом — 27.

В прошлом году отставание от планов ввода жилья было катастрофичным — вместо 100 тысяч квадратов ввели всего 27. В нынешнем разрыв резко сократился: вместо 43 тыс. по плану — 35. А по сравнению с прошлым годом — даже рост объемов.

«Сегодня на одного россиянина в среднем приходится 20 кв.м жилья, — рассказывает заместитель главы администрации Обнинска по вопросам архитектуры, строительства и транспорта Юрий Голенцов. — К слову, на Западе этот норматив ощутимо выше: в Норвегии — 74 кв. м., США — 70, Германии — 50, в странах Восточной Европы — 35. Чтобы выйти на восточноевропейский уровень, стране следует вводить в течение 15-20 лет 210 млн кв.м. Исходя из этого, правительством РФ была разработана долгосрочная программа до 2020 года, согласно которой каждый год предполагается вводить 80 млн кв.м. Но не стоит забывать, что жилой фонд стареет. Таким образом, в стране существует огромный отложенный спрос на недвижимость.

Спроецируем ситуацию на Обнинск. Сегодня в городе с населением в 105 тысяч человек жилой фонд составляет около 2,2 млн кв.м, то есть чуть выше среднестатистического показателя по стране. В рамках долгосрочной программы ввод жилья должен составлять 1 кв. м. на одного жителя страны. Или в случае с нашим городом — 100 тысяч квадратов. В 2007 году до этой планки нам немного не хватило. И тогда ставились весьма амбициозные цели. Но грянул мировой экономический кризис, который больше всего затронул строительную отрасль.

Ситуация на первичном рынке жилья осенью 2008 года стала крайне нестабильной. Произошло резкое падение спроса — в разы уменьшились объемы выдачи ипотечных кредитов. Так, если в первые шесть месяцев прошлого года «Сбербанк» выдал всего 52 ипотечных кредита, за аналогичный период 2008-го — 343. Крупные застройщики также оказались в крайне тяжелой ситуации — они набрали кредитов, а их продукция оказалась невостребованной. Соответственно, не из чего было отдавать долги. При этом условия кредитования ужесточились — процентные ставки скакнули вверх до 21-23%. С начала осени минувшего года цены на жилье снизились на 10-15%, это если не брать во внимание квартиры элитного класса, где падение достигло 20-30%. По заключению аналитиков, достигнут пик падения. Опускаться ценам ниже не позволяет рентабельность строительства, иначе она станет отрицательной. Кроме того, нельзя не учитывать тот факт, что многие застройщики свернули свои программы, закладывать жилья стали меньше. Иными словами, готового к продаже жилья будет меньше, а потенциальный спрос сохраняется на прежнем уровне.

Возвращаясь к теме «Кризис: год спустя», хотел бы отметить: при формировании бюджета на 2009 год, несмотря на все сложности с прогнозом наполняемости городской казны, были сохранены прежние приоритеты. При консолидации всех источников, мы смогли сохранить финансирование отрасли на уровне 2008 года, а это ни много ни мало почти 600 млн руб. Речь идет и о крупных программах: предоставление жилья участникам ВОВ, модернизация инженерной инфраструктуры, ремонт школ и детских садов и прочее. Думаю, это явилось хорошим подспорьем для строителей в данной ситуации».

ТОЛЬКО ФАКТЫ

На сегодняшний день в Обнинске сформированы и выделены под строительство многоэтажных домов и малоэтажной застройки земельные участки площадью свыше 100 га, на которых планируется построить около 700 тысяч кв.м жилья.

Это северная часть 38 мкр., общественный центр города, 55-й мкр., территория в районе ул. Шацкого, 51-й мкр. в части пересечения улиц Белкинская и Ленина, улицы Комсомольская и Парковая, поселок Мирный, малоэтажная застройка в Белкино.

Такие факты, как полагают в администрации, дают основания строительной отрасли смотреть в будущее с оптимизмом.

Отдел публицистики, №41 «НГ-регион»

Источник: "НГ-регион" от 23.10.2009